imarX TEKNİK REHBER

İskan Alamayan Bina ve Malik Hakları

Güncel İmar Kanunu ve Yönetmelik Maddeleri ile Tam Analiz

📌 1. Yapı Kullanma İzni (İskan) Nedir?

İmar hukukunda iskan, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca; yapının ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığını, fen ve sağlık kuralları açısından oturuma hazır olduğunu belgeleyen resmî bir onaydır. İskan belgesi alınmayan bir yapı, hukuken “bitmemiş inşaat” statüsündedir.

Yönetmelik Atfı: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 64/1 uyarınca; yapının tamamlanması halinde, ruhsatı veren idareye başvurularak yapı kullanma izin belgesinin alınması mecburidir. Bu belge olmadan binaya elektrik, su ve doğalgaz aboneliği (kalıcı olarak) verilemez.

⏳ 2. Ruhsat Süresi ve İptal Riski (Md. 29)

İskan sürecindeki en büyük risklerden biri zaman aşımıdır. İmar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca, yapı ruhsatının süresi 5 yıldır. Eğer inşaat ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde başlanmazsa veya 5 yıl içinde iskan belgesi alınarak tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz kalır.

⚠️ Kritik Uyarı: 5 yıllık süresi dolan binalar için “Yenileme Ruhsatı” alınması gerekir. Eğer bu süre zarfında imar planı değişmişse ve yeni plana göre bina aykırı duruma düşmüşse, iskan almak imkansız hale gelebilir.

📐 3. İskan Alınamamasının Teknik Nedenleri

Binanızın iskan alamamasının ardında genellikle şu teknik veya mali engeller bulunur:

Proje Aykırılığı (Md. 32): Onaylı mimari projenin dışına çıkılarak yapılan kaçak katlar, balkon kapatmalar veya sığınak iptalleri.
SGK ve Vergi Borçları: Müteahhidin bina inşaatı süresince işçilerin primlerini ödememesi. İdare, “SGK İlişiksizlik Belgesi” olmadan iskan düzenleyemez.
Enerji Kimlik Belgesi Eksikliği: Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği gereği EKB zorunluluğu.
Otopark Yönetmeliği Aykırılığı: Binada ayrılması gereken zorunlu otopark alanlarının başka amaca tahsis edilmesi.

🤔 Sıkça Sorulan Sorular (10 Soru – 10 Cevap)

1. Müteahhit iskan almadan kaçtıysa malikler ne yapabilir?

Malikler, Planlı Alanlar Yönetmeliği Md. 64 kapsamında belediyeye başvurarak eksikleri kendileri tamamlayabilir veya mahkemeden “Nama İfa” yetkisi alabilirler.

2. İskansız binada oturanlara para cezası kesilir mi?

Doğrudan oturma nedeniyle ceza kesilmez ancak bina kaçak/ruhsatsız statüsünde tespit edilirse maliklere İmar Kanunu Md. 42 uyarınca idari para cezası uygulanabilir.

3. Elektrik/su aboneliği neden şantiye tarifesi üzerinden geliyor?

İskan belgesi (Yapı Kullanma İzni) olmayan binalar teknik olarak inşaat sayıldığı için hizmet sağlayıcılar “mesken” tarifesine geçiş yapmazlar.

4. Kısmi İskan nedir?

Binanın tamamı bitmese bile, tamamlanan ve kullanımı mümkün olan bölümler (örneğin blok bazında) için alınan izin belgesidir.

5. Nama İfa davası ne kadar sürer?

Mahkemelerin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genellikle 1-2 yıl sürebilir. Bu dava sonunda hakim maliklere binayı tamamlama yetkisi verir.

6. İskansız dairenin satışı engellenir mi?

Hukuken engel yoktur ancak tapuda “Kat İrtifakı” yazar. Çoğu banka iskansız binalara kredi vermediği için pazar değeri düşüktür.

7. İskan süreci belediyede ne kadar sürer?

Md. 30 uyarınca; başvurudan itibaren idarenin 30 gün içinde binayı inceleyip iskan belgesini vermesi veya eksikleri yazılı bildirmesi gerekir.

8. SGK ilişiği kesilmeden iskan alınabilir mi?

Hayır. 5510 sayılı Kanun gereği, sosyal güvenlik prim borcu temizlenmeden belediyelerce iskan belgesi düzenlenemez.

9. Proje aykırılıkları tadilat ruhsatı ile çözülür mü?

Eğer aykırılık mevcut imar planına uygunsa “Tadilat Ruhsatı” alınarak yasallaştırılabilir ve iskanın yolu açılabilir.

10. İskan belgesi ücreti ne kadardır?

Her yıl belediye meclislerince belirlenen “İskan Harcı” ve teknik dosya inceleme bedelleri binanın metrekaresine göre hesaplanır.

⚖️ 4. Maliklerin Kesin Çözümü: Nama İfa Yolu

Müteahhit sözleşmedeki yükümlülüğünü yerine getirmeyip iskan almazsa, kat malikleri asliye hukuk mahkemesinde dava açarak iskan masraflarının müteahhit payından karşılanmasını talep edebilirler.

Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Md. 113 uyarınca; yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmezse, alacaklı masrafı borçluya ait olmak üzere borcun kendisi veya başkası tarafından ifasına karar verilmesini hakimden isteyebilir.

Profesyonel Teknik Destek

Binanızın iskan engelini teknik ve hukuki raporlarla tespit ediyoruz.

📥 İSKAN DİLEKÇE ŞABLONLARINI İNDİR

Yasal Uyarı: Bu içerik 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar Yönetmeliği çerçevesinde bilgilendirme amaçlıdır. Her bina özelinde dosya incelemesi gereklidir. Kesin işlem öncesi belediye veya imarX AI asistanımızdan teyit alınız.

⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi

Bu web sitesinde yer alan teknik bilgiler, analizler, kanun maddeleri ve Sıkça Sorulan Sorular (FAQ) bölümündeki yanıtlar tamamen bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki bir danışmanlık veya resmi teknik rapor niteliği taşımamaktadır.

İmar mevzuatı, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler zaman içerisinde idari kararlar veya yeni yasal düzenlemelerle değişikliğe uğrayabilmektedir. Uygulamada, her taşınmazın kendine özgü imar durumu, tapu kütüğü ve yerel belediye meclis kararları farklılık gösterebilir. Bu nedenle, herhangi bir inşai faaliyete başlamadan, tapu işlemi tesis etmeden veya idari başvuru yapmadan önce mutlaka güncel mevzuatın kontrol edilmesi ve yetkili idarelerden (Belediye veya İl Özel İdare) resmi teyit alınması zorunludur.

Bu içerikteki bilgilere dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek maddi veya manevi zararlardan imarX PRO ve içerik sağlayıcıları sorumlu tutulamaz. Kesin ve bağlayıcı bilgi için teknik müşavirliğimizden veya ilgili kurumların Fen İşleri müdürlüklerinden profesyonel destek almanız önerilir.