Yapı Kullanma İzni (İskan) Teknik Analizi
3194 Sayılı Kanun ve Planlı Alanlar Yönetmeliği Kapsamında İskan Süreci
🔍 1. İskan (Yapı Kullanma İzni) Nedir?
Yapı kullanma izni, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi uyarınca; ruhsatlı bir yapının projesine, fen ve sağlık kurallarına uygun olarak tamamlandığını tescil eden resmî belgedir. İskan belgesi alınmayan yapılar hukuken “inşaat” statüsünde kabul edilir ve mülkiyet haklarının kullanımı (kat mülkiyetine geçiş) kısıtlanır.
🏗️ İskan Başvurusunda Teknik Dosya Analizi
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca belediyenin onayına sunulması gereken kritik evraklar şunlardır:
- Asansör Tescil Belgesi: Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı standartlarına uygunluk (Md. 64).
- Sığınak Raporu: Sığınak Yönetmeliği’ne uygun havalandırma ve yapısal denetim onayı.
- Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Binanın enerji sınıfının belirlenmesi zorunluluğu.
- Yangın Tesisatı Raporu: İtfaiye Müdürlüğü tarafından verilen uygunluk belgesi.
- SGK İlişiksizlik Belgesi: Bina inşaatı süresince prim borçlarının ödendiğine dair teyit.
⏳ 2. Ruhsat Süresi ve 5 Yıl Kuralı (Md. 29)
İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre, yapı ruhsatının süresi 5 yıldır. Bu süre içinde yapı kullanma izni alınmayan yapılar için ruhsat hükümsüz kalır. Eğer yapı plana uygunsa Yenileme Ruhsatı alınabilir; ancak plan değişmişse yapının yasal statüsü tehlikeye girer.
🤔 Sıkça Sorulan Sorular (10 Soru – 10 Cevap)
1. İskansız binaya elektrik ve su aboneliği verilir mi?
İmar Kanunu Md. 31 uyarınca iskanı olmayan yapılara kalıcı abonelik verilmez. Ancak “Şantiye Aboneliği” üzerinden yüksek tarifeli kullanım mümkündür.
2. Kısmi İskan nedir?
Binanın tamamı bitmese de, bağımsız kullanılabilen bölümler (Örn: Alt kattaki dükkan veya bloklardan biri) için alınan Yapı Kullanma İznidir.
3. Müteahhit iskan almadan kaçtıysa malikler ne yapabilir?
Malikler, Planlı Alanlar Yönetmeliği Md. 64 kapsamında belediyeye başvurarak eksikleri kendileri tamamlayabilir veya mahkemeden “Nama İfa” yetkisi alabilirler.
4. İmar barışı (Yapı Kayıt Belgesi) iskan yerine geçer mi?
Hayır. Yapı kayıt belgesi sadece yapının yıkımını ve cezasını durdurur. Kat mülkiyetine geçiş için ayrıca teknik bir süreç (cins tashihi) gereklidir.
5. İskan süreci belediyede kaç gün sürer?
Eksiksiz başvuru sonrası belediyenin 30 gün içinde yapıyı inceleyip belgeyi vermesi veya eksikleri yazılı bildirmesi yasal zorunluluktur (Md. 30).
6. Otopark bedeli ödenmeden iskan alınır mı?
Otopark Yönetmeliği gereği, parselinde otopark yeri ayrılamayan yapılar için otopark bedeli belediyeye ödenmeden iskan düzenlenemez.
7. İskan alınmazsa daire satılabilir mi?
Satılabilir ancak tapuda “Kat İrtifakı” yazar. Çoğu banka kat irtifaklı yapılara (iskanı yoksa) kredi vermemekte, bu da mülkün değerini düşürmektedir.
8. Binada bir dairenin aykırılığı tüm iskanı etkiler mi?
Evet. Ortak alanlarda veya herhangi bir bağımsız bölümde onaylı projeye aykırılık varsa, tüm binanın genel iskanı durdurulur.
9. İskan belgesi ücretli midir?
Evet. Her yıl belediye meclislerince belirlenen “Yapı Kullanma İzin Harcı” metrekare ve yapı sınıfı bazında tahsil edilir.
⚠️ Kaçak Kullanımın Yasal Sonuçları
İskan alınmadan yapının kullanılması durumunda karşılaşılabilecek yasal süreçler:
- İdari Para Cezası: İmar Kanunu Md. 42 uyarınca ruhsatsız kullanım cezası.
- Hapis Cezası Riski: TCK Md. 184 (İmar Kirliliği) kapsamında denetimsiz yapılaşma suçlaması.
- Hizmet Kesintisi: Belediye veya Valilik talimatıyla elektrik ve suyun kesilmesi.
Profesyonel İskan Yönetimi
Binanızın iskan engelini teknik ve hukuki raporlarla tespit ediyor, süreci belediye nezdinde sonuçlandırıyoruz.
📥 BAŞVURU ŞABLONLARINI İNDİRYasal Uyarı: Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. İmar mevzuatı her belediyenin meclis kararlarına göre farklılık gösterebilir. Kesin işlem öncesi imarX AI asistanımızdan teyit alınız.
