🏗️ Yapı Kayıt Belgesi Bedeli: Hukuki Dayanaklar ve Ödeme Sorumluluğu
Kamuoyunda “İmar Barışı” olarak bilinen ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16. madde uyarınca hayata geçirilen Yapı Kayıt Belgesi (YKB), Türkiye’deki milyonlarca kaçak yapının hukuki statüsünü belirlemiştir. Ancak belgenin temini kadar, bu belgenin mali yükümlülüğünün “kimin omuzlarında” olduğu hususu, kat malikleri arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu makalede, Danıştay ve Yargıtay kararları ışığında ödeme sorumluluğunun sınırlarını mercek altına alıyoruz.
I. Ruhsatsız ve İskansız Yapılarda “Kolektif Sorumluluk”
Hukuki açıdan bir binanın yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni (iskan) bulunmaması, o yapının “hukuken var olmadığı” veya “bütüncül olarak mevzuata aykırı” olduğu sonucunu doğurur. İlgili tebliğ ve Danıştay 6. Dairesi‘nin yerleşik içtihatlarına göre, bu tür yapılarda aykırılık ferdi değil, binanın tamamını ilgilendiren bir durumdur.
Hukuki Sonuç: İskansız binalarda Yapı Kayıt Belgesi bedeli, yapının tamamı üzerinden hesaplanır. Bu bedel, bağımsız bölümlerin kullanım alanları oranında tüm maliklere eşit veya arsa payı oranında paylaştırılır. Bedelin tamamı ödenmeden sistem belge üretmediği için, tek bir malikin dahi ödeme yapmaması tüm süreci tıkayabilmektedir.
II. İskanlı Yapılarda “Kusur Sorumluluğu” İlkesi
İskanı alınmış, mülkiyet rejimi düzgün kurulmuş binalarda sonradan yapılan aykırılıklar (örneğin; teras kapatma, ortak alanı daireye katma) söz konusu olduğunda hukuk, “kusur sorumluluğu” ilkesini devreye sokar. Eğer binanın genelinde bir sorun yoksa ve sadece belirli bağımsız bölümlerde aykırılık mevcutsa, dürüst malikin cezalandırılmaması esastır.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu (İDDK) tarafından onanan kararlar uyarınca; iskanlı binalarda aykırılığı olan malik, sadece kendi payına düşen ve aykırılıktan doğan alanı kapsayan bedeli ödemekle yükümlüdür. Aykırılığı olmayan diğer maliklerin bu bedele katılım zorunluluğu bulunmamaktadır.
III. Büyük Ölçekli Yapılarda “Asgari Alan” Standartı
AVM, fabrika, otel ve hastane gibi tek bağımsız bölüm olarak tescilli büyük ölçekli yapılarda hesaplama, 3194 sayılı Kanun’un teknik alt parametrelerine göre yapılır. Bu yapılarda kanun koyucu, asgari bir eşik belirlemiştir:
- Aykırılık sonucu oluşan alan üzerinden yapı yaklaşık maliyet bedeli hesaplanır.
- Eğer kazanılan alan 1000 m² ve altında kalıyorsa, hesaplama standart olarak en az 1000 m² üzerinden gerçekleştirilir.
Bu düzenleme, büyük ticari yatırımların imar disiplinine dahil edilmesinde kamu yararı ve caydırıcılık ilkesini korumayı amaçlar.
IV. Yüksek Yargı Kararlarının Bağlayıcılığı
Yapı Kayıt Belgesi süreci boyunca idarenin uygulamaları pek çok kez dava konusu edilmiştir. Ancak Danıştay’ın son kararları, idari işlemlerde “iskan durumu” ayrımını netleştirmiş ve bu uygulamayı anayasaya uygun bulmuştur.
Öte yandan, ödemeyi yapan maliklerin, aykırılığa sebebiyet veren diğer maliklere karşı açacağı “rücu davaları” Yargıtay hukuk dairelerinin görev alanına girmektedir. Yargıtay, bu tür uyuşmazlıklarda “sebepsiz zenginleşme” ve “vekaletsiz iş görme” hükümlerini dikkate alarak, nihai borçlunun belirlenmesinde mülkiyet hakkını ön planda tutmaktadır.
Yapı Kayıt Belgesi bedelini kim öder?
3194 Sayılı Kanun ve ilgili mevzuat uyarınca; yapının ruhsat durumuna göre ya kolektif olarak tüm maliklerce ya da aykırılığı bizzat gerçekleştiren bağımsız bölüm malikince ödenir.
Binanın hiç yapı ruhsatı yoksa ödeme nasıl paylaştırılır?
Ruhsatsız binalarda mülkiyetin tamamı imar aykırılığı içinde kabul edildiğinden, bedel yapının toplam maliyeti üzerinden hesaplanır ve malikler arasında bağımsız bölüm alanları oranında dağıtılır.
Dairemde aykırılık yoksa yine de ödeme yapar mıyım?
Bina iskansız ise maalesef kanunen sorumlusunuz. Ancak bina iskanlı ise ve aykırılık sadece komşunuzun dairesindeyse, herhangi bir ödeme yükümlülüğünüz bulunmamaktadır.
AVM ve Otel gibi büyük yapılarda 1000 m² kuralı nedir?
Tek bir bağımsız bölümden oluşan ticari yapılarda, yapılan aykırılık alanı 1000 metrekareden küçük olsa bile, kanuni alt sınır gereği ödeme 1000 m² üzerinden hesaplanır.
📌 Uzman Notu
Yapı Kayıt Belgesi işlemleri geri dönüşü zor mali yükümlülükler doğurabilir. Ödeme yapmadan önce yapınızın imar durumunu, projesini ve varsa daha önce alınmış encümen kararlarını teknik bir müşavir veya hukukçu eşliğinde incelemeniz hak kaybını önleyecektir.
