İmar Mevzuatında “Emsal Harici” Karmaşası: Madde 5 (8) Analizi
Mimari projelerde alan kazanımı ve yasal sınırlar arasındaki ince çizgiye dair derinlemesine teknik inceleme.
Türkiye’deki yapılaşma rejiminin temel taşı olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, emsal hesabını (KAKS) belirlerken mimarlara belirli “bonus” alanlar tanır. Ancak, bu alanların kullanımı iki ana gruba ayrılır: %30 sınırına tabi olanlar ve bu sınırdan tamamen muaf olanlar. 2026 yılına gelindiğinde, deprem güvenliği ve sosyal donatı ihtiyaçları doğrultusunda bu muafiyetlerin kapsamı oldukça genişlemiştir.
📊 Emsal Harici Alan Hiyerarşisi
Aşağıdaki şema, projenizdeki alanların emsal hesabına nasıl dahil edildiğini özetler:
🛑 %30 Sınırına Tabi
İdarelerin yönetmelikleriyle getirilen tüm emsal harici alanlar bu havuzda toplanır.
Örn: Balkonlar, kat bahçeleri, tesisat galerileri (idarece belirlenenler).✅ %30 Hesabına Dahil Olmayanlar
Yönetmeliğin 5(8) maddesinde sayılan, doğrudan “tam muaf” kabul edilen alanlar.
Örn: Sığınak, otopark, yangın merdiveni, deprem katı.⚖️ Kanun ve Yönetmelik Çerçevesi
Yönetmeliğin 8. fıkrası uyarınca, aşağıdaki alanlar parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz denilse de, “Ancak” ibaresiyle başlayan uzun bir muafiyet listesi bulunmaktadır.
| Kategori | Teknik Detay ve Kanuni Dayanak | Yasal Muafiyet |
|---|---|---|
| Otopark | Binaların bodrum katlarında yapılan zorunlu otopark alanları. | Zorunlu alanın 2 katına kadar TAM MUAF |
| Deprem Yalıtım Katı | İç yüksekliği 1.40 metreyi aşmayan, sadece yalıtım birimleri için ayrılan kat. | Sınır gözetmeksizin TAM MUAF |
| Mescit / Sosyal Alan | Ortak alan niteliğindeki mescitler. | Konutta 150m², Konut Dışı 300m² MUAF |
| Bakımevi / Sağlık | Konut parsellerinde yapılan gündüz bakımevleri (2025 Güncellemesi). | İlk 150 m² TAM MUAF |
📝 Uygulama Örneği: Emsal Hesabı Nasıl Yapılır?
- Net Emsal Alanı: 1000 x 1.50 = 1500 m²
- %30 Bonus Hakkı: 1500 x 0.30 = 450 m²
- Toplam İnşaat Alanı (Sınır dahilindeki): 1950 m²
- Ekstra (Sınır Dışı): Bu 1950 m² üzerine; sığınak, zorunlu otoparkın 2 katı ve yangın merdiveni alanlarını hiçbir sınıra takılmadan ekleyebilirsiniz.
Arsanızın TAKS, KAKS, Otopark ve Sığınak ihtiyaçlarını mevzuata uygun hesaplayın.
🚩 Mimarların Dikkat Etmesi Gereken 3 Kritik Kural
- Tamamen Gömülü Bodrumlar: Otopark alanlarının tam muaf olması için bütün cephelerinin tamamen gömülü olması ve ortak alan niteliği taşıması şarttır.
- Teras Çatılar: Son katın üzerindeki, herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğindeki teras çatılar %30 hesabına girmez.
- Şaft ve Bacalar: Tesisat alanları ve bacalar, ilgili standartlara göre hesap edilen “asgari” alanları kadar muaftır. Bu alanların ticari depolama gibi kullanılması ruhsat iptal sebebidir.
Teknik Yazıyı İndirin
Mimri proje hazırlarken yanınızda bulunsun… PDF dökümanı.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu web sitesinde yer alan teknik bilgiler, analizler, kanun maddeleri ve Sıkça Sorulan Sorular (FAQ) bölümündeki yanıtlar tamamen bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki bir danışmanlık veya resmi teknik rapor niteliği taşımamaktadır.
İmar mevzuatı, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler zaman içerisinde idari kararlar veya yeni yasal düzenlemelerle değişikliğe uğrayabilmektedir. Uygulamada, her taşınmazın kendine özgü imar durumu, tapu kütüğü ve yerel belediye meclis kararları farklılık gösterebilir. Bu nedenle, herhangi bir inşai faaliyete başlamadan, tapu işlemi tesis etmeden veya idari başvuru yapmadan önce mutlaka güncel mevzuatın kontrol edilmesi ve yetkili idarelerden (Belediye veya İl Özel İdare) resmi teyit alınması zorunludur.
Bu içerikteki bilgilere dayanılarak yapılan işlemlerden doğabilecek maddi veya manevi zararlardan imarX PRO ve içerik sağlayıcıları sorumlu tutulamaz. Kesin ve bağlayıcı bilgi için teknik müşavirliğimizden veya ilgili kurumların Fen İşleri müdürlüklerinden profesyonel destek almanız önerilir.
