Apartmanda “Ortak Yer” Neresidir? KMK Madde 4 Rehberi
Apartman veya sitelerde yaşanan anlaşmazlıkların çoğu, “Burası benim mi, yoksa hepimizin mi?” sorusundan kaynaklanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 4. Maddesi, bu tartışmalara son noktayı koyan “Ortak Yerler” kavramını tanımlar. İşte kanun metninin teknik dilinden arındırılmış, örnekli açıklaması.
A) Temeller ve Taşıyıcı Sistemler (Ana Yapı)
Kanun, binanın ayakta durmasını sağlayan her şeyi tartışmasız “ortak alan” sayar. Bu, güvenliğin kişisel tercihlere bırakılamayacağı anlamına gelir.
-
Taşıyıcı Elemanlar Temeller, kolonlar, kirişler, perde duvarlar ve ana duvarlar.
-
Giriş ve Geçiş Alanları Genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, sahanlıklar, asansörler ve koridorlar.
-
Ek Hizmet Birimleri Kapıcı daireleri, sığınaklar, genel kömürlükler ve ortak garajlar.
B) Ortak Tesisatlar
Bağımsız bölümünüzün (dairenizin) sınırları dışında kalan veya birden fazla daireye hizmet veren tüm altyapı ortaktır.
-
Su ve Kanalizasyon Ana rögarlar, çatıdan inen yağmur suyu boruları, merkezi ısıtma kazanları ve genel su depoları.
-
Elektrik ve İletişim Elektrik panoları, telefon kutuları, merkezi uydu antenleri ve internet fiber hatları.
C) Çatılar ve Dış Cephe
En çok tartışılan kısımdır. Kanuna göre binayı dış etkenlerden koruyan “kabuk” ortaktır.
-
Çatı ve Teraslar Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın merdivenleri.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Hayır. Koridorlar ve sahanlıklar KMK Madde 4’e göre “ortak yer”dir. Diğer komşuların geçişini zorlaştıran veya görüntüyü bozan eşyalar (ayakkabılık, bisiklet vb.) koymak, diğer maliklerin hakkına tecavüz sayılır.
Eğer yönetim planında veya tapuda o terasın “bağımsız bölüme tahsisli” olduğu yazmıyorsa, orası “genel dam terası”dır ve tüm apartmanın ortak kullanımına açıktır.
Bahçe, projesinde yeşil alan olarak görünüyorsa, bunun otoparka dönüştürülmesi için kat maliklerinin oy birliği (4/5 çoğunluk değil, oy birliği gerekebilir – duruma göre değişir) ve proje tadilatı gerekebilir.
