Katlar Alanı (Emsal) Nedir? Hesaba Dahil Olmayanlar
İnşaat projelerinde en kritik kavramlardan biri şüphesiz “Emsal” yani Katlar Alanı hesabıdır. Madde 21 ve 22, hangi alanların inşaat metrekaresine dahil edileceğini, hangilerinin ise “bonus” olarak değerlendirileceğini belirler. İşte teknik jargonun ötesinde, anlaşılır bir rehber.
Madde 21: Katlar Alanı Tanımı
Katlar Alanı; bodrum, asma kat ve çatı araları dahil olmak üzere, iskan edilebilir (konut, ofis vb.) tüm alanların toplamıdır. Ancak, yönetmelik burada kritik bir ayrım yapar: “Kullanılabilen Alan”.
Madde 22: Hesaba Dahil Olmayan “Bonus” Alanlar
Yönetmelik, yaşam kalitesini artıran bazı ortak alanları teşvik etmek amacıyla emsal hesabından muaf tutar. İşte projenizde metrekare kazanabileceğiniz o alanlar:
-
Otopark ve Sığınaklar Tamamen yasal zorunluluk olan otoparklar ve bina için gerekli minimum sığınak alanları emsale girmez.
-
Ortak Teknik Alanlar Asansör boşlukları, merdivenler, tesisat bacaları, su depoları, jeneratör odaları ve yangın güvenlik holleri.
-
Sosyal Donatılar Çocuk oyun alanları, ortak kullanıma ait mescitler ve toplamda 50 m²’yi geçmeyen kütüphane odaları.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Emsal veya Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS), parsel üzerine inşa edilebilecek toplam inşaat alanını belirleyen orandır. Örneğin, 1000 m² arsada emsal 1.5 ise, toplam 1500 m² kapalı inşaat yapılabilir.
Madde 22(l) bendi uyarınca; bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmeyen ve açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar emsale dahil edilmez.
Eğer bodrum kat konut/işyeri olarak kullanılıyor ve açığa çıkıyorsa dahildir. Ancak tamamen toprağın altında kalan; otopark, sığınak, depo ve ortak sosyal alanlar (sınırlı m²) hariç tutulur.
Hayır. Yönetmeliğin zorunlu kıldığı asgari ölçülerdeki yangın merdivenleri, yangın güvenlik holleri ve kaçış yolları emsal hesabına dahil edilmez.
Kesinlikle hayır. Bu alanlar “ortak alan” statüsündedir. Proje tadilatıyla dahi olsa bağımsız bölüme katılamaz, satılamaz ve kat mülkiyeti kurulamaz.
| Alan / Kullanım | Muafiyet Şartı / Sınırı (Yönetmelik) | Durum |
|---|---|---|
| Balkonlar | Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemeli | Hariç |
| Kapıcı Daireleri | Zorunlu olanların max. 70 m²’si | Hariç |
| Bodrum Ortak Sosyal Alan | Tam gömülü bodrumda, Emsalin %5’ini geçmemeli | Hariç |
| Yangın & Güvenlik | Yönetmelikçe zorunlu minimum ölçüler | Hariç |
| Mescit & Bebek Bakım | Ticari amaç gütmeyen ortak alanlar | Hariç |
| Asansör & Şaftlar | Asgari ölçülerdeki boşluklar | Hariç |
| Depo (Bodrumda) | Bağımsız bölüm net alanının %50’sini geçmemeli | Hariç |
